李一戈：没有只涨不跌的房价 也没有只升不降的房租

年底，又有几位朋友问我，是不是可以买房了。我照例问，是自住还是投资，原来还是想投资。跟很多人一样，有些朋友手里积存的钱不足以在京沪一线城市买房，但放在手里又不甘心，所以想去大城市周边或三四线城市投资买房。对于投资性购房的咨询，我通通回答是不知道，因为确实无法预测。

　　如你所知，前不久召开的中央经济工作会议重申了房住不炒的原则。随后举行的住建部年度工作会议则强调，房住不炒是一个应该长期坚持的原则。这再清楚不过地表明，2016年以来的此轮房地产调控，不是权宜之计，而是为建立新的住房制度奠定基础和争取时间的战略性安排。因此，从业人员不应有侥幸心理，而在住房去投资化的趋势之下，沿用过去的思路进行房地产投资，大概率将会落败。

　　虽然中央已经明确表示，不会再用房地产来短期刺激经济，但在经济下行周期里，有些城市仍然存在以“一城一策”的名义用房地产来稳定财政收入和地方经济的冲动，只是名目较为隐蔽罢了。不过，过往两年多，只要地方的政策可能引发房价反弹，就会招致主管部门的警示甚至约谈。扔掉地产拐棍是个痛苦的过程，也是绕不开的过程。

　　我曾经说过，在限价的行政手段调控下，热点城市新房价格已基本稳定。虽然深圳由于新房严重供不应求，房价上涨动力强劲，但绝大多数城市在投资需求被遏制的情况下，想涨也很难了。北京的限竞房甚至在低于备案价的前提下也卖得不好，去化率只有43%左右。

　　自2018年以来，二手房价格开启了缓慢下跌的历程。二手房是最为市场化的领域，它清晰准确地反映了买卖双方的需求和价格曲线。进入2019年四季度，业主让价的幅度更大了。它反过来对新房定价产生了反向作用。

　　多年前舆论就给地产商扣上了一顶暴利的大帽子，但实际上，2003年以来房地产市场迅猛增长的最大红利获取者，是投资性购房人。他们得到的其实是两重红利：一方面是享受房价上涨的增值收益，另一方面是将房子出租收取租金。投资者喜欢将转让房产的税赋转嫁给买方，而租金也极少主动缴税的。这种现象在全球主要经济体都是少见的。

　　拉长周期来看，房价是大幅上涨，而房租也是在上升。多数持有多套住房的业主，即使在楼市下行阶段也不愿意将多余房子出售，就是因为，出租房子照样可以获得不菲的收益。但如果我们说，没有永远上涨的房价，那么房租也不可能永远只升不降。

　　日前，住建部等六部门发出通知，要求规范房地产经纪机构市场行为，整顿包括“房租贷”在内的住房租赁市场秩序。房租是买卖双方协商的结果，是一种纯粹的市场行为，政府部门不可能直接干预。但政府部门的政策措施却可以间接影响到房租走向。据说，前述通知下发后，有经纪机构迅速要求业主下调房租，如果后者不同意，它甚至宁愿给付违约金也要退回房子。

　　如果我没记错的话，最近一次房租快速上涨，是在2016-2017年，像北京一些城市，涨幅还相当大，让我的年轻同事几乎难以承受。但中介机构涨得不容还价，说是业主涨得理直气壮。那时我还大声疾呼，要像调控新房市场一样调控二手房租金，并呼吁尽快建设更多的公租房上市。这两年大城市的房租放慢了上涨脚步，但仍然在上涨。

　　多年前有位专家说，年轻人不一定非得买房，也可以租房住，结果遭到舆论围攻。其实我个人是赞同这个观点的，尤其反对有些年轻人严重透支工薪父母的收入买房。我有个亲戚的孩子，前些时候刚毕业就买房，被我痛骂一顿，然而并没有用，架不住中国父母为孩子无条件的溺爱与付出。

　　此轮调控带来的房地产市场稳定，时间之长超过2003年以来的任何时期，这也让年轻人不像过去那么急迫地买房，尤其是商品房；但另一方面，房租的持续上涨，还是一个挥之不去的负担。那为什么我认为房租也应该下降甚至已经到了下降的时候呢？

　　以北京为例。从宏观面说，经济处于下行周期，即使不下跌，房租要涨也不是那么容易。当然，决定租金水平的还是租赁市场的供求关系。根据正式的统计数据，过去三年，北京常住外来人口连续负增长。这部分人群是住房租赁市场的主体。再者，限竞房和公租房也分流了二手房的相当一部分租赁需求。

　　以上几个因素表明，租赁需求下滑，而租赁供应稳定甚至略有增长，房租大概率应该下降。但由于房地产经纪机构和业主处于强势地位，弱势的租客(承租人)在租金定价方面是没有多少话语权的。加之二手房是个极度分割的市场，信息离散，有关部门多年来是实行一种被动式的管理，基本是市场自我调节为主。

　　我有三个期望：一是加快《住房租赁条例》的征求意见工作，适度向保护承租人利益角度倾斜，尽快出台。二是要加快公租房建设速度，特别是利用集体建设土地建公租房，节奏可以更快些。三是除了不时发个通知，主管部门日常也要抽出一部分精力来监督管理二手房市场。

　　三个期望汇成一个期望，就是，房租也到有所下降的时候了。